《苏世民：我的经验与教训》

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书名：苏世民：我的经验与教训\n作者：【美】苏世民\n译者：赵灿

钢铁是一种大宗商品，容易受到投入成本、铁矿石价格、煤炭价格、镍价格以及市场供需变化的影响。相比之下，钢材的运输价格是以成交量为基础的，而且州际商务委员会设定了运费标准。向运送的每一吨钢材提供固定的报酬。一旦钢铁行业开始复苏，即使价格较低，运输业也会反弹。

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和我们一样，化学银行从未做过杠杆收购，但它同样想要完成一次这样的交易。事实上，这家银行与摩根大通完全相反，这里的人充满热情和创业精神，秉持开放的态度，善于协作。

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他们研究了我们的提案，考察了我们的需求，制订了一个很好的组合方案——随着劳工罢工的结束和运输业务的复苏，他们计划收取的利率也会下降。这一做法合情合理。因为，对贷方而言，公司的业务变得越健康，风险越小，这样一来我们需要支付的利率便会随之发生变化。他们还承诺自己承销整笔交易。

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我们把运输部门从USX集团剥离出来，成立了运输之星公司。黑石投入了1 340万美元的股权，USX提供了1.25亿美元的供应商融资，为我们提供资金，让我们买下运输部门。化学银行提供了剩余所需资金。事实证明，这项交易非同凡响。正如我们预测的那样，钢铁市场实现了复苏，运输业务重整旗鼓。

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在接下来的15年里，我们所有的交易几乎都通过化学银行融资。双方的业务实现了共同发展。往昔的“哗噱银行”吞并了汉华实业银行、第一银行、大通曼哈顿银行，最终收购了摩根大通，并沿用了后者的名字。

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接下来，我们前往沙特阿拉伯。每天做6场推介，接连讲了5天，一个投资承诺也没拿到。在达兰的最后一天，我们已经疲惫不堪。当我们在酒店的游泳池里漂游时，我开始向肯恩描绘我们的未来会取得怎样的成功。我把自己的感想和盘托出：为了取得成功，你必须有勇气打破边界，进军自己无权进入的行业和领域。

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为了取得成功，你必须有勇气打破边界，进军自己无权进入的行业和领域。如果失败了，你就摇摇头，承认失误和不足，然后从自己的愚蠢中吸取教训。仅仅凭借锲而不舍的意志力，你就可以让世界筋疲力尽，做出让步，把你想要的东西给你。现在，你就要坚信一条：外面一定有资金！

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我劝慰他，要忘记刚刚在沙特阿拉伯发生的事情。这件事已成过往，我们的精力虽然已经白费了，但我们的信念不能丢。在不久的将来，我们一定会取得成功，而且是无可比拟的成功。

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吉姆实力超群，这点，远比任何一家大型融资代理机构的名头重要。他的信誉和气质非常符合这份工作的需求。后来我们发现，跟随吉姆一起拜访养老基金，就好像我们在拿到日兴证券投资后去拜访其他日本企业一样。从最小的基金，到最大的基金——加州公共雇员退休系统，养老基金的经理见到他，就像见到自己人

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在20世纪80年代末和90年代初期，美国房地产市场崩溃。首先，不良贷款压倒了储蓄信贷协会。这些小型金融机构遍布美国，他们向市场提供了过剩的贷款，掀起了全美范围内的建筑热潮。1989年，储蓄信贷协会开始出现问题，为了解决危机联邦政府成立了RTC（重组信托公司）

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随着1990年美国经济陷入衰退，新建办公楼和住房的价值暴跌。RTC面临巨大压力，因此需要不计代价地把资债表里的资产处理掉，这就导致大量房屋进入房地产市场。

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黑石的一个合伙人建议我见见乔·罗伯特，他是一名来自华盛顿特区的房地产企业家，正在寻求资金。我在报纸上看到，此时买家纷纷逃离房地产市场，整个市场已经冻结了。但是，乔对市场有不同的看法。

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然而，当我和乔去见高盛的房地产团队时，我们发现，他们对这笔交易的风险有不同的看法。高盛希望出价尽可能低，避免支付过高的费用。从我的角度来说，最大的风险是出价不足，错失这个千载难逢的机遇。我想确保我们的出价能高出美国信孚银行的预期出价。

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不同类型的投资者之间往往会存在类似的差异。有些人会告诉你，所有的价值都在于尽量降低自己所购买的标的物的价格。这些投资者热衷于交易本身，他们喜欢玩转交易条款，在谈判桌上击败对手。但对我来说，他们的目光过于短浅。这种思路忽略了拥有资产后可以实现的所有价值。

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如果能够成功获得这笔资产，你就可以对其进行改善；可以进行再融资，以此提高回报；可以规划销售的时间节点，充分利用市场的上扬。如果为了追求尽可能低的收购价格而浪费了所有的精力和商誉，最终资产却被出价更高的竞标者得到，那么未来所有的价值也都不过是一句空话。

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1991年，我们认为房地产已经触底反弹。随着经济复苏，剩余20%的空置公寓也将迎来租客，23%的回报率将提升至45%。租金随之上涨，回报率会从45%升至55%。

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我的逻辑是，如果为了取得55%的复报酬率，我们所需要的仅仅是购买这笔资产，那么我们关注的重点不应该是在拍卖会上报出最低价，而是如何拿下所有权。我告诉高盛，“年回报率55%，我就很满意了。我不需要60%”。最后，他们让步了。我们出价，拿下了这一拍卖资产。

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但是当我们为下一次拍卖做准备时，乔告诉我，高盛为他提供了一个投资10亿美元的机会。虽然他已经答应要跟我们合作了，但他还是想接受高盛的要约。“你能认识这些人，唯一要感谢的人就是我，”我对他说，“你怎么能跑到高盛去呢？”他说他也觉得不好，但高盛提供了他想要的东西。

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“我们知道你是对的。但是，我们对这些可怕的房地产交易深恶痛绝。”他们都同意我们的观点——房价现在较低，未来必将上涨。但他们仍然无法采取行动。我们面对着一个巨大的机会，却没有资金。我本可以让乔承诺继续与我们合作，但我们无法为他提供竞争平台，所以正确的做法就是让他自行抉择。

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虽然失去了乔，但我们依然决定永不放弃。在每个投资者的生涯中，只会出现几次巨大的机会。我让肯恩·惠特尼找人来发展我们的房地产业务。我们需要一个10分人才来打造这一了不起的新业务。

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在20世纪80年代，约翰曾在芝加哥的房地产投资公司JMB工作，而JMB一直是市场上活跃基金的买家在过去10年中，约翰收购的房地产价值总额在全美排名第一。他提前预测到了房地产市场的崩盘，告诉JMB要抛售所有资产。但公司认为他疯了，支付了一笔钱，让他离职。然后“千年地震”就发生了

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“那么你为什么不来我们这里工作呢？”我说，他告诉我，整个80年代，他都一心扑在工作上，很少回家。他有8个孩子，他的家人想让他多陪陪他们。“你建立了美国最大的房地产公司，还有8个孩子？你居然有时间陪伴你的妻子？”“显然，我挤出了时间。”约翰说。

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我们设计了一种旨在纾解特定心理状态的新颖结构。这个结构必须能传达我们对机会的信心，同时给投资者一个安全阀，当感到害怕时，投资者能借此释放自己的压力。

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我们决定，投资者对我们房地产基金的投资，每3美元中就有2美元可以自行决定是否投放。他们可以做出投资承诺，但如果他们不喜欢我们提出的具体交易，那么他们可以收回2\u002F3的资金。

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任何投资的成功与否在很大程度上取决于所处经济周期的节点。

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周期会对企业的成长轨迹、估值及潜在回报率造成重大影响。

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黑石会定期围绕“周期”展开讨论，这是公司投资流程的一部分。以下是我识别市场顶部和底部的简单规则：1. 市场顶部相对容易识别，买家通常会越发自负并且坚信“这次肯定跟以往不一样”。但通常情况下，事实并非如此。

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所有投资者都会告诉你市场具有周期性。然而，许多人的实际行动却与这一认识相悖。在我的职业生涯中，我曾亲历过7次大规模的市场下滑或衰退：1973年、1975年、1982年、1987年、1990—1992年、2001年，以及2008—2010年。经济衰退是正常现象。

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随着市场疲软和经济下行，市场会逐渐触底，但其底部是难以发现的。大多数公共和私人投资者过早买入资产，低估了经济衰退的严重程度。此时的关键在于保持沉着冷静，不要过快地做出反应。投资者大都没有信心和耐心，也缺乏自律精神，无法等到一个周期完全过去。

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要确定触底的具体时间并非易事，投资者最好不要轻易尝试。原因在于，经济真正从衰退中走出来通常需要一到两年的时间。即使市场开始出现转机，资产价值仍需要一段时间才能恢复。这意味着如果在市场触底前后进行投资，那么投资者可能在一段时间内无法获得投资回报。

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