《苏世民：我的经验与教训》

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书名：苏世民：我的经验与教训\n作者：【美】苏世民\n译者：赵灿

房地产行业的另一种常见做法是“再次交易”。到交易谈判的后期，在双方已经就条款达成一致后，甚至在交易即将完成时，买家会威胁要退出交易，除非卖家降低价格。

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一直在房地产行业做的人告诉我，大家都会为了达成交易而高价竞标，然后在交易即将达成时再砍价，这是一种正常操作。但我不接受这种做法。我们房地产交易和私募股权交易的要求标准是一样的：都要进行严谨的分析，都要严守纪律，都要保持高度信任。

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买家从全美各地来到黑石，他们都渴望得到萨姆帝国的房产。我们认为市场已达到顶峰、千年一遇的洪水即将来袭，但这些人不认同我们的观点，他们认为EOP的解体是获得优质房地产的难得机会。

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但有时你就是需要承担责任，开出支票。你必须告诉客户失误在你，因为如果你不这样做，他们就再也不会相信你。

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在金融危机前夕，黑石从IPO中获得了40亿美元的现金，另外获得了15亿美元的循环信贷额度，可以在急需时调用。在我和托尼的坚持下，黑石的净债务始终为零，这是企业经营的基本宗旨，也部分体现了我们对风险的防范意识。

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我们有超过200亿美元的承诺资金，锁定期为10年，所以一旦出现变故，我们可以顺利渡过难关，不必担心客户挤兑资金。赖于我们强大的资本实力，我们能够照常营业，同时，赖于公司严谨的投资流程，我们也避开了一个最终将成为金融灾难的重大交易。

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在20世纪90年代中期，次级抵押贷款只占美国抵押贷款总额的2%，而截至2007年，其比例增至16%。稍有常识的人都能看出，如果经济陷入衰退或房价因任何其他原因而下跌，次级贷款推动的房地产市场就会崩溃。

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如果公司像《四眼天鸡》的主角一样，不断根据当天的市场变动重新平衡其资产或负债，而不是保持长期视野、冷静沉着地管理公司，将非常不利于整个经济的健康发展。

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他一直在努力为雷曼兄弟寻找买家，不停地讨价还价，但在这个时间节点，价格根本不是核心问题。雷曼兄弟股价深受空头冲击，如果迪克能够创造两个独立的证券公司，一个经营房地产证券，一个接管雷曼兄弟其他业务，就可以挽救雷曼兄弟。金融危机将持续下去，而剥离了不良资产的雷曼兄弟会被隔离起来。

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阻止金融恐慌的唯一方法就是有机构火速提供海量资金，让各方目瞪口呆，继而归于冷静。而

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一年前，我曾建议吉米·凯恩开出支票，弥补贝尔斯登对冲基金投资者的全部损失。现在迪克和杰伊向我提出了同样的建议。开支票虽然是件痛苦的事，但有时也是值得的。

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作为黑石的最大股东，我明白，因失信而破坏宝贵的商业关系的成本是巨大的，因此，削减股息绝对会伤害公司的长远利益。当然，利弊的显现有时需要几年的时间，但随着黑石在中国的业务和我在中国开展的越来越多的慈善活动，我意识到，这次支付的股息是黑石开出的最物有所值的支票之一。

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2008年底，我前往北京参加清华大学经济管理学院委员会会议。在此前几年中，中方在美国公司投入了大量资金，仅是持有的房利美和房地美证券价值就超过1万亿美元，这是对美国住房市场的巨大赌注。美国借款人已经习惯了借中国人的钱，中方则看中了美国投资的便利性和有效性。

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朱镕基身材高大，脸部棱角分明，以精力旺盛、直爽果断而著称。美国财政部前部长、哈佛大学校长拉里·萨默斯曾经估计，朱镕基的智商有200。

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他问我对市场有什么感受和意见。我告诉他，由于美国证券交易委员会在2006年9月发布了盯市会计规则，许多金融机构都在去杠杆化。由于不良资产价格暴跌，这些金融机构不得不抛售优质资产。现在市场上各种优质资产俯拾皆是，却无人问津，因此所有资产的价格都在急剧下跌。

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他告诉这些新人，他们非常幸运，在职业生涯开始时，就能从这场历史性的经济危机中得到磨砺，如果他们够聪明，就会从中学到很多经验教训，并把学到的东西应用于自己的整个职业生涯。他说，成功会令人骄傲自满，不思进取。你只能从失败中学习，在逆境中成长。

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仅仅是希尔顿一家公司，就要因为营收和利润的暴跌而把投资价值减记70%。我告诉肯恩不要担心，资产估值走低只是纸面上的。股市会恢复的。我们有自己的投资算法和理论。如果我们还相信这些理论，就必须继续努力并保持耐心。如果金融体系崩溃，那么每个人都逃不过。只要系统能挺过难关，我们也一样可以

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美国的单户住宅曾是全球最大的私人资产类别，但随着金融危机的到来，这个市场出现崩溃。借款人违约，银行取消抵押品赎回权，市场充斥着待售的房产。对很多人而言，这一局面非常可怕，而对投资者而言，如果能采取一系列大胆创新的行动，就同样能在市场获得成功。

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而这些借款人实际上根本没有还款能力。一时间，房屋供不应求，房价暴涨，银行愿意在摄取高额利润的过程中推波助澜、充当同谋。但好景不长，正如我们在危机来临时看到的那样，许多次级抵押贷款借款人无力承担每月的还款费用，房屋价值开始下跌，这时，他们本人或其贷款方被迫低价出售房屋。

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我们聘请了一万多名建筑商、画家、电工、木匠、水管工、暖通空调安装工人和园艺师（其中许多人都因经济衰退而失业）。每套房子的翻新成本约为2 500美元。最后一件是成立销售和服务部门，负责房屋的出租和维护。我们把这个公司命名为邀请家园。

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黑石的一些投资者是公共养老基金，他们很赞赏在其他机构都畏缩退却的时候，黑石表现出了对美国经济复苏的信心。黑石进入了杂草丛生的社区，买下那些无人问津的房屋。我们把房屋修缮一新，出租给美国家庭，社区立刻恢复了生活气息，社会单元开始正常运转。

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回顾过去，我们最初的观察分析结果似乎很简单：当人们无缘无故被限制购买自己所需的东西时，整个相关系统必然进行调整。调整后，商品价格就会上涨。人们需要房屋，但房地产市场崩盘后，非理性的监管机构和心有余悸的银行会形成购买障碍，而他们的阻碍毫无根由，也必然会导致整个房地产交易系统的调整。

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我深知教育对我生活的深远影响。如果没有搬到宾夕法尼亚州，进入高质量的阿宾顿学校系统，我永远无法获得进入耶鲁大学或哈佛商学院的资格，而大学生活随后为我开启了许多重要的可能性和现实性。

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我看着文化部部长。他的表情没有一丝波澜，这让我印象深刻。我问他：“为什么你看起来这么淡定？”我从他的回答中领悟到，中国人一直在追求卓越和伟大，如果一次没有成功，他们会一直尝试下去，直至目标达成。

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中国人一直在追求卓越和伟大，如果一次没有成功，他们会一直尝试下去，直至目标达成。

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我现在很确定中国不再是子孙后代的选修课程，相反，这将是一门核心课程，而我们设计的苏世民学者项目就是学习这一核心课程的最好课堂。

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人们总觉得最有意思的话题就是与自己相关的话题。所以，要善于分析他人的问题所在，并尝试提出办法来帮助他人。几乎所有的人，无论他声名多么显赫、地位多么高贵，都愿意接受新的想法。当然，前提是这些想法必须经过深思熟虑。

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人们总觉得最有意思的话题就是与自己相关的话题。所以，要善于分析他人的问题所在，并尝试提出办法来帮助他人。几乎所有的人，无论他声名多么显赫、地位多么高贵，都愿意接受新的想法。当然，前提是这些想法必须经过深思熟虑、科学探讨。

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华尔街和商业都是很小的世界。如果你以一所优秀的学校或一家大公司为起点，与你们这一代最优秀的人交往，你将来就会不断地再次遇到他们。我在耶鲁大学、哈佛商学院、陆军预备队和华尔街早期结识的许多朋友现在都还是我的朋友。

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刚进入金融行业时，我对工作压力没有足够的思想准备。其实，每次谈判中的每一节点都是一场战斗，有人赢，也有人输。这个行业的人对瓜分蛋糕、给每人都分一点儿不感兴趣，他们想要的是整个蛋糕。

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